THÔNG BÁO: WEBSITE HIỆN ĐANG TRONG QUÁ TRÌNH CHẠY THỬ NGHIỆM
Thứ 4, 14/11/2018
Hotline: 0988003355

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ) có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 đến nay đã có tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường BĐS, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, nâng cao năng lực QLNN trên lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, sau 03 năm triển khai thực hiện, vẫn còn một số khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung. Hiệp hội BĐS  TP. Hồ Chí Minh vừa qua đã có văn bản kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số nội dung của LĐĐ.

 

Ảnh minh họa

 

Một là, cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng dự án.

Chuyển nhượng dự án BĐS cũng là một “điểm nghẽn” của thị trường BĐS hiện nay. TP. Hồ Chí Minh có khoảng 500 dự án hiện đang ngừng triển khai là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này. Khoản (1.b) Điều 194 LĐĐ quy định “Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có GCN. Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”; và tại khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS như sau:”Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có GCN  về QSDĐ đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”. Hiệp hội nhận thấy việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 LĐĐ, và sửa đổi khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS để cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Căn cứ Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ ngày 15/08/2017, trong đó có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS chưa có GCN QSDĐ, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS về chuyển nhượng dự án, một phần dự án BĐS theo cơ chế đã được xác lập tại Nghị quyết này.

 

Ảnh minh họa

 

Hai là, cho phép thế chấp quyền SDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta.

Khoản (2.d) điều 174 LĐĐ quy định tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được “Thế chấp bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”, không có quy định cho phép thế chấp bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài. Quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước và thị trường BĐS, do chưa có căn cứ pháp lý để được thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, để làm tăng thêm lòng tin và bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư. 

Ba là, có cơ chế cụ thể để thực hiện quy định “Thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng”, và quy định đấu giá quyền SDĐ.

Theo điều 62 LĐĐ, Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp, trong đó có các dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội... đều thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất. Trên thực tế, nhiều dự án nhà ở thuộc địa bàn chỉnh trang đô thị nhưng doanh nghiệp vẫn phải tự tiến hành công tác giải phóng mặt bằng thông qua việc thương lượng bồi thường hoặc mua lại từ người chủ đất; nhiều dự án đã được bồi thường hơn 80% diện tích, thậm chí đến 98% diện tích đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thương lượng bồi thường được để triển khai đầu tư (phần lớn là do chủ đất đòi bồi thường với giá cao phi lý), thậm chí có dự án tại quận 2 đã được UBND thành phố Hồ Chí Minh quyết định thu hồi đất nhưng vẫn bị 01 chủ đất khiếu kiện kéo dài. Hiện nay, Tại TP. Hồ Chí Minh, có khoảng 500 dự án bị tạm ngừng triển khai do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do vướng giải phóng mặt bằng; Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 62 LĐĐ để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi công bố các khu vực chỉnh trang đô thị, thì được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án; tránh tình trạng người có đất lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài; và có cơ chế hỗ trợ những dự án đã bồi thường từ 80% diện tích trở lên để giải phóng phần mặt bằng còn lại, sớm đưa dự án vào triển khai thực hiện, Hiệp hội đề xuất có thể bằng cơ chế thông qua quyết định của tòa án để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người có đất và cả chủ đầu tư, mà các bên liên quan có nghĩa vụ chấp hành bản án của tòa.

Hiệp hội kiến nghị có cơ chế thực hiện hiệu quả các quy định này, giao cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” thực hiện GPMB theo quyết định thu hồi đất để thực hiện KH SDĐ theo quy hoạch đã được duyệt, sau đó tiến hành đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có SDĐ để lựa chọn nhà đầu tư. Như vậy, người có đất có điều kiện được bồi thường thỏa đáng, công bằng thì sẽ hạn chế tối đa việc khiếu kiện nhất là tình trạng khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay; các nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận quỹ đất một cách minh bạch, bình đẳng; và tạo được nguồn thu ngân sách rất lớn. Hiệp hội đề nghị hạn chế tối đa việc chỉ định nhà đầu tư các khu đất vàng, hoặc khi thực hiện phương thức xây dựng - chuyển giao (BT), hợp tác công - tư (PPP), hoặc khi thực hiện chủ trương cổ phần hóa, hoặc trong quá trình thực hiện thu hồi quỹ đất do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước. Nhưng để phát huy vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất thì cần phải cấp vốn ban đầu đủ lớn để hoạt động, vận hành linh hoạt và có cơ chế kiểm soát chặt chẽ đề phòng tiêu cực.

Bốn là, kiến nghị giao thẩm quyền cho hường trực HĐND cấp tỉnh thu hồi đất các dự án được bổ sung giữa hai kỳ họp.

Tại khoản 8 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định “Trường hợp có bổ sung dự án, công trình mà phải thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 của LĐĐ thì phải được HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thông qua trước khi UBND cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực hiện và cập nhật vào kế hoạch SDĐ hàng năm cấp huyện của năm tiếp theo”. Trên thực tế, HĐND cấp tỉnh mỗi năm thường chỉ họp 02 lần. Do vậy, để giải quyết trường hợp có bổ sung dự án giữa hai kỳ họp HĐND, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 62 LĐĐ, và khoản 8 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP theo hướng giao quyền cho Thường trực HĐND cấp tỉnh thông qua, và báo cáo lại HĐND trong kỳ họp tiếp theo; hoặc cho phép HĐND cấp tỉnh được ủy quyền cho Thường trực HĐND thông qua, và báo cáo lại HĐND trong kỳ họp tiếp theo.

Năm là, kiến nghị cho miễn, giảm, hoặc chưa thu tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ.

Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản (1.a) Điều 110 LĐĐ theo hướng giao quyền cho UBND cấp tỉnh xem xét: (1) Cho miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ phù hợp với đặc điểm từng dự án và tình hình của địa phương; hoặc (2) Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ được tạm hoãn chưa nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất trong vòng đời dự án (do cách làm này không trái LĐĐ mà chỉ là sự vận dụng phù hợp). Nếu chủ đầu tư chuyển mục đích dự án thành nhà ở thương mại để bán thì phải nộp tiền SDĐ.

Kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 01/2017/NĐ-CP, hoặc Thủ tướng Chính phủ cho phép thí điểm thực hiện việc giao thẩm quyền cho chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ tại các quận, huyện của TP. Hồ Chí Minh, TP. Hà Nội được cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Về lâu dài, đề nghị sửa đổi LĐĐ để UBND cấp huyện được cấp GCN lần đầu cho tổ chức. Hiệp hội nhận thấy “một chiếc áo hành chính” không thể mặc vừa cho tất cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội cần có cơ chế đặc thù riêng để giải quyết các TTHC chính phù hợp với điều kiện của chính quyền đô thị. Do vậy, việc giao quyền cho chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ tại các quận, huyện tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội được cấp đổi, cấp lại GCNQ SDĐ; và sửa đổi LĐĐ để UBND cấp huyện được cấp sổ đỏ lần đầu cho tổ chức là hết sức cần thiết để giải quyết nhanh và kịp thời nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Sáu là, kiến nghị cơ chế để đẩy mạnh thực hiện “quyền góp vốn quyền SDĐ”

Điều 167 LĐĐ đã quy định người SDĐ có “quyền góp vốn quyền SDĐ” để cùng làm ăn chung, hoặc góp vốn vào các dự án kinh tế, dự án nhà ở. Đây là chính sách mới tương tự như chính sách của các nước tiên tiến mà điển hình là Thụy Điển có rất nhiều hợp tác xã, đặc biệt là hợp tác xã phát triển nhà ở. Nếu thực hiện theo phương thức này để chỉnh trang đô thị cũ, phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới, khu nhà ở, KCN, dịch vụ... thì người SDĐ có lợi, tài sản quyền SDĐ của mình sau khi góp vốn vào doanh nghiệp sẽ sinh lợi, được ưu đãi mua hoặc thuê nhà, tạo được sự đồng thuận xã hội; chủ đầu tư cũng có lợi vì giảm được chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạn chế xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân... Nhưng trong thời gian qua, phương thức này gần chưa được thực hiện trên thực tế nên không phát huy được tác dụng. Hiệp hội kiến nghị Chính phủ cần ban hành cơ chế để khuyến khích người dân và chủ đầu tư thực hiện quyền góp vốn QSDĐ vào dự án, với một số nội dung, như sau: Khuyến khích chủ đầu tư quan tâm thực sự đến phương thức người dân góp vốn vào dự án bằng QSDĐ, và có phương án tổ chức thực hiện rất cụ thể, thực tế khi được giao dự án có SDĐ. Tuyên truyền, giải thích để người dân hiểu rõ lợi ích khi thực hiện góp vốn bằng QSDĐ. Có cơ chế tổ chức thực hiện hiệu quả để dân tin, đặc biệt là cho người SDĐ nông nghiệp sau khi góp vốn bằng QSDĐ thì vẫn được gia hạn thời gian thuê đất kỳ tiếp theo để bảo đảm quyền lợi khi góp vốn. Có biện pháp để người dân yên tâm sẽ được bảo đảm chắc chắn quyền lợi của mình trong quá trình thực hiện dự án, nhất là quyền lợi nhà ở trong dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng lại chung cư cũ, di dời nhà trên và ven kênh rạch. Có cơ chế đủ mạnh để bảo vệ cổ đông nhỏ trong doanh nghiệp cổ phần, không để  bị mất vốn trong quá trình kinh doanh. Phải bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch.

Bảy là, kiến nghị kỳ hạn quy hoạch SDĐ cấp quốc gia 10 năm, định hướng SDĐ 20 năm, tầm nhìn SDĐ 30 năm.

Khoản (2.a) điều 38 LĐĐ quy định nội dung QHSDĐ cấp quốc gia có “Định hướng SDĐ 10 năm”. Hiệp hội nhận thấy tầm nhìn QHSDĐ cấp quốc gia chỉ định hướng SDĐ 10 năm là quá ngắn, không thể hiện được tầm nhìn chiến lược, dài hạn, và chưa thống nhất với định hướng thời gian quy hoạch chung xây dựng. Hiệp hội kiến nghị sửa đổi “Kỳ hạn QHSDĐ cấp quốc gia 10 năm, định hướng SDĐ 20 năm, tầm nhìn SDĐ 30 năm”.

Tám là, kiến nghị quy định cấp huyện không lập QHSDĐ mà chỉ có trách nhiệm lập và thực hiện KHSDĐ 05 năm và hằng năm.

Quy định tại khoản 3 điều 36 LĐĐ về “QHSDĐ cấp huyện” là không cần thiết, hơn nữa khái niệm “cấp huyện” còn chỉ các quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương; thị xã thuộc tỉnh. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị quy định cấp huyện không lập QHSDĐ mà chỉ có trách nhiệm lập và thực hiện KHSDĐ 05 năm và hằng năm thì phù hợp hơn, tiết kiệm thời gian, nhân lực và NSNN.

 

                                                                                              LÊ HOÀNG CHÂU

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh